Có một nghịch lý nhức nhối tại các đô thị lớn: trong khi hàng vạn người khao khát một chỗ ở, thì không ít khu nhà tái định cư lại bỏ hoang, xuống cấp vì không ai muốn về. Dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050 thẳng thắn nhìn nhận vấn đề này và đề xuất hướng tháo gỡ. Đây là bài học quan trọng cho cả nhà quản lý lẫn nhà đầu tư.
Vì sao nhà tái định cư bỏ hoang?
Fact sheet quy hoạch chỉ rõ một trong những điểm nghẽn của thị trường: “nhiều khu đô thị mới bỏ hoang, nhà tái định cư thiếu tiện ích/bỏ hoang, chung cư cũ chậm cải tạo, trong khi dân nội đô sống chật chội”.
Nguyên nhân cốt lõi thường nằm ở:
- Thiếu tiện ích: khu tái định cư xa nơi làm việc, thiếu trường học, chợ, dịch vụ, giao thông kết nối kém.
- Sinh kế bị đứt gãy: người dân bị di dời khỏi nơi họ mưu sinh, không thể tái lập cuộc sống ở nơi mới.
- Chất lượng công trình và quản lý vận hành kém.
Kết quả là tài sản công bị “chôn vốn”, vừa lãng phí nguồn lực vừa làm xấu bộ mặt đô thị.
Bài học rút ra
Câu chuyện nhà tái định cư bỏ hoang cho thấy: nhà ở không thể tách rời việc làm, tiện ích và giao thông. Một sản phẩm bất động sản chỉ sống được khi nằm trong một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh. Đây cũng là lời cảnh báo với nhà đầu tư: những dự án “đẹp trên giấy” nhưng thiếu kết nối hạ tầng và tiện ích thực rất dễ rơi vào cảnh ế ẩm, thanh khoản thấp.
Hướng tháo gỡ trong quy hoạch mới
Dự thảo đưa ra cách tiếp cận mới, đặc biệt qua mô hình TOD và tái thiết đô thị:
- Tái định cư tại chỗ trong vùng TOD: thay vì đẩy dân ra vùng ven, quy hoạch khuyến khích tái định cư ngay trong khu vực quanh ga metro, nơi có việc làm, dịch vụ và giao thông công cộng.
- Yêu cầu tiện ích và hỗn hợp chức năng: trong vùng TOD, sàn phi nhà ở (thương mại, văn phòng) phải ≥40%, đảm bảo có dịch vụ ngay tại chỗ; nhà ở xã hội ≥20%.
- Kết nối giao thông: mục tiêu 80% dân đô thị tiếp cận ga metro trong 10 phút đi bộ (2045), tỷ lệ giao thông công cộng lên >60% (2045).
- Cơ chế tài chính LVC: dùng nguồn thu từ giá trị đất tăng thêm quanh ga để tái đầu tư hạ tầng, giảm gánh nặng ngân sách.
Điểm khác biệt căn bản: quy hoạch mới gắn nhà ở với TOD – tức là gắn với một trung tâm việc làm và dịch vụ – thay vì xây nhà ở đơn lẻ tách biệt.
Hàm ý đầu tư
- Nhà đầu tư nên coi “chất lượng kết nối và tiện ích” là tiêu chí sàng lọc số một, tránh các dự án vùng ven thiếu hạ tầng.
- Mô hình tái định cư tại chỗ trong vùng TOD tạo ra cộng đồng dân cư ổn định, hỗ trợ thanh khoản và giá trị dài hạn.
- Các khu tái định cư cũ bỏ hoang nhưng nằm ở vị trí tốt có thể là cơ hội tái cấu trúc, chuyển đổi công năng.
Khuyến cáo: Đây là dự thảo quy hoạch chưa phê duyệt chính thức. Định hướng tái định cư tại chỗ và các chỉ tiêu TOD có thể điều chỉnh. Nhà đầu tư cần thẩm định pháp lý và tiến độ hạ tầng thực tế của từng khu vực.
